Продажба стан помалку од 3 години на сопственост. Купување и продавање на станови. Апартмани за продажба,

Како што е познато, приходи од продажба на станови од страна на физички лица кои подлежат на персонален данок на доход - данок на доход од физички лица. При купување и продавање на територијата на Руската Федерација, тоа е во сите случаи треба да се посвети на рускиот буџет, дури и ако на трансакцијата посветени граѓани на други земји.

Од обемот на прометот е толку разновиден и заситени, кои може да се опише импресивен мулти-волумен. истиот член се стреми многу потесен цел: да се открие некои карактеристики на граѓаните на продажба на станови, ако имотот останува во нивна сопственост, помалку од три години.

Од правна гледна точка, периодот на претходна сопственост пред продажбата на принципот поради различни проценка на даночната основа. Таков преседан е чудно на руски законодавство. Во САД, на пример, како на трансакцијата не е оданочуваат сите (не е ова една од причините изби во 2007 година, кризата на недвижности?), Западна Европа, напротив, покажува построг пристап. Даночната законик е неговото тврдење. 17.1 чл. 217 потенцијално ослободени од данок на доход на огромното мнозинство на Русите - Сопственици на имот кои се толку за три години или повеќе.

Сепак, најмалку иста должина на данокот на сопственост код (чл. 208 стр. 1, стр. 5) обезбедува правна ситуација кога продажба стан е предмет на оданочување. Помалку од 3 години на сопственост вклучува две алтернативи за утврдување на висината на данокот на доход (ПДД), и - по стапка од 13% во продажбата на станови, кои ќе се сметаат за подоцна. Патем, во Франција данок доби многу поладно. Таму, во продажба на станови во година по неговото купување на овие приходи во буџетот ќе изнесува една третина од својата вредност.

Економската причина за диференцијација

Зошто државата покажува многу различен пристап во утврдувањето на даночната основа, земајќи обележје такви навидум не-економски индикатор како мандат? Зошто даночните власти се земе како репер за период од три години?

Тоа е многу повеќе профитабилни за сопственикот на станот, ако тоа не е доволно, се чека повеќе од три години, а потоа ќе го продаде за да купи нов, оставајќи ги сите пари за себе. Всушност, на "класичен" поради тоа што сопственикот го прави тоа. Но, од друга мисли шпекулант недвижности. За него, за купување и продажба на станови - бизнис. Преку даночниот законик на Руската држава не се ограничува на профитабилноста на таквите шпекулации, но, исто така, водат евиденција, во исто време привлекување на буџетските средства.

данок опции

"Краткорочни" Сопственикот има право на избор, на поповолна за него да бидат оданочени на данок на доход (ПДД) продажба на станот. Помалку од 3 години на сопственост - законскиот рок дефинира два начини да се дефинира основата на данокот во оваа ситуација. Како што веќе рековме, даночната стапка во двата случаи е 13%.

Првата опција ќе биде предмет на данок нето приход на сопственикот како разлика помеѓу набавната цена и продажната цена. На пример, сопственикот го купил стан за $ 1.4 милиони. Бришење., И се продаваат за 1,9 $ милиони. Бришење. Нето приход на сопственикот на 0,5 милиони. RUB под услов тоа продажба на станот. Помалку од 3 години на сопственост - околноста дека ја намалува добивката во износ на данокот (1900 - 1400) * 13% = 65 илјади рубли ..

Во вториот олицетворение, ако станот има во сопственост бесплатно, даночна основа е неговата продажна цена се намали за 1 милион евра. Рубли (чл. 220 ст. 1, стр. 1 од Даночната законик). Руската Федералната даночна служба писмо № ED-4-3 / 13578 од 25.07.2013, на кодификација на постапката за утврдување на висината на одбиток од даночната основа на нето приход.

Да претпоставиме дека приходите од продажба на станови во износ од 1,7 милиони евра. Рубли. Сопственикот, кој го продаде, мора да плати за износот на буџетот (1700 - 1000) * 13% = 91 илјада рубли ..

Друга опција одбивање од даночната основа

Во ситуации каде што сопственикот има инвестирано во своите поправка објекти во износ поголем од 1 милион евра. Бришење., За купување и продажба на стан за него може да биде придружена со други средства за намалување на даночната основа. Според чл. 220 од Даночната законик, има право да се намали износот на приходи добиени на реално направените трошоци и документирани.

Кои се причините за нелегална "данок оптимизација"

За жал, тоа се случува дека сопствениците на станови во дослух со агентите и купувачи намерно потцени нивната пазарна цена, често нелегално "оптимизирање" на даночни одбивања. Што ова значи за затајувачите? Даночните власти, се утврди дали потценување има право на судот да се пробие на договор - да се вратат на сопственикот на станот. Покрај тоа, соодветно нотарот има право да одбие да се регистрирате на договорот за продажба.

Резидент - нерезидент

Горенаведените даночни стапки важат за жителите, што е, за луѓето кои живеат на територијата на Русија за 183 дена во годината. Апсолутно мнозинство од нив се дел од граѓаните на Русија.

Од друга страна, држете и располагање со имотот, како станови и се нерезиденти - странци и руски граѓани кои живеат главно во странство. За нив, за продажба на станови се оданочуваат по повисока цена, повеќе од два пати поголем од 30%. И за нерезиденти на период од три години не се ни споменува даночниот код. Да се каже повеќе, без разлика колку пати тие не припаѓаат на куќа: три години или петнаесет или дваесет години, даночната стапка останува непроменета. Да речеме, станот беше купен за 5,0 милиони евра. Бришење., А потоа го продаде на нерезидент за 6,5 милиони евра. Бришење. Во овој случај, износот на данокот на доход (ПДД), што треба да се плати во буџетот на нерезидент, ќе биде (6500 - 5000) * 30% = 450 илјади рубли ..

Времето на стекнување на сопственост

Како што можеме да видиме, за период на топката е определен од големината на плати данок кога има стан за продажба. Помалку од 3 години на сопственост не се дефинирани како три календарски години, како и 36 месеци, почнувајќи со дефинитивен датум. Што услови утврдени во времето на стекнување на правото на сопственост? Во случај кога се набавуваат по пат на приватизација, на потпишувањето на договорот за подарок, продажба, размена, изнајмување, како компензација за срушена куќа, во моментот на настанување на повикување на ова право е датумот на потврдата за регистрација на сопственоста.

Појдовна основа за стекнување на правата на примателот на наследството е смртта на оставителот. Сопственик на соработка домување може да се нарекува господар на неа само на денот на конечната исплата на единицата.

Така, продажбата на станот како трансакција е секогаш пропорционален со времето на настанување на сопственост.

Појаснување: тоа не е само за стан

Од страна на станови, за примената на данокот на доход од физички лица, кога тие се продаваат поистовети како колиби, градина куќи, вили, парцели за изградба, соби во становите, вториот - само цели (законски рок), што е, има голем број, на пример: №1 стан №7. Разбирливо е дека на купување и продажба на станови - правен стандард. Сите од горенаведените Даночната стапка недвижности се применува, веќе споменати од нас.

Но, ако собата не е регистриран, секоја под свој број, тоа е сосема можно дека, како што е опишано подолу. На пример, во станот 4 соби, секоја од нив има една индивидуа. Потоа тие се продаваат сите нивни соби, секоја околу 1,0 милиони евра. Рубли. Даночниот орган укажува на тоа дека во таква ситуација, вредноста на сите станови се собираат за да се утврди вкупната цена за продажба. Во овој случај, продажба на станови ќе бидат предмет на персонален данок на доход како што следува: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 илјади рубли .. Секој продавачот ќе плаќаат данок на добивка, како што ¼ од вкупниот износ на акумулирани 390: 4 = 97,5 илјади рубли ..

Најди стан да се купи - проблем?

Барај "право" да се купи стан - проблематично. На прв поглед, на пазарот на домување е полн со предлози нудат различни. Меѓутоа, ако навистина почне да повикате лица, кои ги дадоа класифицирани, тогаш многу наскоро ќе се најде: тие се не се брза да го повикате бројот на домот, каде што се наоѓа станот. Ова значи дека имате тековен разговор со станбениот пазар посредници, што е, со агентите. Купувачите често се заинтересирани за продажба на станови од сопствениците. Но, дали е тоа оправдано?

Од една страна, се разбира, и тоа на пазарот на домување е структурирана, а тука се и професионалци. Ова може да се заштитат лицата извршување на трансакцијата, од нелегални програми кои што може да доведе до нејзино натамошно повлекување. Се разбира, за ова осигурување ќе мора да ја плати медијаторот - агенција за недвижности. Еве некои цени примерок за "мир на умот": ревизија на законитоста на трансакцијата - од 10 илјади Бришење;.. регистрацијата на имотните права на домување - .. 15 илјади рубли, "договорот клуч на рака" - од 20 илјади рубли .. Всушност, постои чувство дека луѓето секојдневно не се поврзани со правната страна на трансакцијата се однесува на агентите.

Независна пребарување стан

Сепак, специфична категорија на правна писменост на граѓаните и понатаму се привлечени од можноста да се заштедат пари, со што договорот без Брокерите услуги. Апартмани за продажба од страна на сопствениците на повеќе ретки на пазарот, тоа мора да се бара. Најлесен начин да се привлече внимание на купување на станови во примарниот пазар, што е, од градител. Во исто време, со цел да се избегнат недоразбирањата, ние прво треба да дознаете за што поседувале имот во изградба или изградена куќа: VIP-, klassik- или економска класа. Ова може да се утврди со метод на испорака (под клуч или под samootdelku), областа на станови станбениот фонд, во согласност со доминација на мулти-соба станови во него. Дознајте што програмери се градење на домување во вашиот град. Распрашува за нивниот углед и "учинокот".

Апартмани за продажба од страна на сопствениците на секундарниот пазар на станбениот простор, како што споменавме, е повеќе ретки. Но ентузијасти сметаат дека не губат срце: пред да се најдат стотици пати внесете и надградба на информации AVITO сајт, најчесто на пребарување трае неколку дена, купи весници со реклами ", под линија" повикате бројот на реклами и сопствениците се ...

Сепак, не на фактот дека "Пронаоѓач на успешни" дома купувачи со камата не плаќа неговиот сопственик во текот на пазарната цена на износот кој ќе го однесе на realtor. Тоа не е никаква тајна дека сопствениците на апартмани често ги преценуваат нивната цена. Сепак, за "вистински клиенти" средно продажба на станови - исто така турската диплома.

Ако решивме да се купи стан во "странски" град, внимателен луѓето во овие околности претпочитаат да дејствува само преку посредник, но не и од себе. А минимизирање на веројатноста за појава на можни "изненадувања".

Правно дејство при купување стан

Префрли акцентот да ги видиш деталите на даночната законик, водејќи сметка за престој, концесиски даночна стапка, нето од данок за продажба на станот, на чисто правни формалности од договорот.

Да почнеме со купување на стан, затоа што тоа е првиот чекор корисник. За неговиот дел се состои од три блок акција.

Првично, на купувачот проверува документите и Продавачот ќе потпише прелиминарен договор.

Потоа (доколку трансакцијата се одвива во секундарниот пазар) потпишаа договор за отуѓување. Во случај кога процесот на купување на стан во нова зграда (примарниот пазар) потпис предмет на извештајот за прифаќање (можеби наместо - прелиминарен договор, со кој се регулира инвестиции депозит, заедничка изградба, изградба на база акција).

Последната фаза - државата регистрација на трансакцијата. тоа е од суштинско значење за купувачот внимателно да ги извршуваат сите овие чекори. Со посебно внимание заслужуваат случаите кога ќе се направи итна продажба на станови.

знаци на измама

Измамници обично се обидуваат да се направи процесот на продажба на залудно, се обидува да се скрие важни детали. Ако овие настани ќе почнат да се одржи, и продавачот се обидува да ти се брза, не двоумете се да се прекине нагло соработка и кажете му: "Збогум" - тоа ќе ве заштити од трошоците.

Како што знаете, пари сака тишина. Внимателно да ги прочитате оригиналниот договор за продажба, регистрирана нотар. Дури и ако претходно сте ја одзема својата купување нацрт договорот примерок и продажба на станот. Бидете внимателни - особено во однос на конечниот текст печатени од страна на нотар.

прелиминарен договор

Во првата фаза, купувачот ја одредува цената на прв, а потоа ги испитува комплетноста на продажбата на пакетот на документи. Купувачот треба да ги разгледаат поднесени tehharakteristiku (образец №7), регистрација на станарите во стан, документ признавање на правото на сопственост на него (на договорот за продажба, приватизација, донации).

Во детали, пакетот на документи за купување за да се заврши од страна на следните документи:

- изјава за државната регистрација на станови;

- договорот за продажба (за тоа се утврдени со тајмингот на продажба на стан);

- документи ОТИ - експликација и фазен план на станот;

- копија од документот пасош на барателот;

- приемот на уплатата.

Да почнеме од секундарниот пазар. Ние треба да се посвети посебно внимание на можноста во иднина на различни проблематични ситуации. Ова се однесува на следните разјаснување на околности:

- дали да го продаде имотот во притвор;

- Дали сите наследници на претходно земени ќе - за продажба согласност;

- не се повредени правата на лицата кои живеат во станот.

Во примарниот пазар на недвижности инвеститорот направи продажба на станот. Кои документи се потребни во овој случај? Обрне внимание на изградбата распоред, кога треба рокот стан во работењето. Во исто време, не треба да постои суштинска разлика во степенот на подготвеност на објектот за испорака. Распрашува за бизнис репутација на организацијата-билдер, е таму "на нејзината совест" долготраен. Понатаму контролирани документи кои покажуваат:

- државата регистрација на закуп на градежно земјиште (можеби сопственоста на тоа);

- инвеститорот на правото на градење;

- договор за подигање на фондови, инвестициски договор;

- планот на становите.

За подобро разбирање со продавачот, пожелно е да се добие од него сигурен контакт детали (значи на интернет), како и усно преговара со него пробен датумите на продажба станови, со оглед на unhurried, квалитетно извршување на сите фази.

договор за отуѓување или чин на примање и пренесување во втората фаза на купување на стан

Само по претходна квалитативните тест може да се зема во втората фаза на набавка: потпишувањето на договорот за купување. Тоа не е важно дали нотарот присутен на потпишувањето на договорот, сепак, мора да бараат чин на прифаќање и трансфер или отуѓување на договорот, потпишан во првата фаза.

Ние привлече вашето внимание на техничките детали: договорот за отуѓување одредува продажната цена на стан, тоа е - компонента за пресметување на даночната основа - на персонален данок на доход за продажба на станот.

Датумот на фактичкото пренесување на стан - договорен во природата, тоа може (со договор на продавачот и купувачот) за да биде избран алтернативно:

- како во моментот на потпишување на договорот за продажба;

- во корелација со државата регистрација;

- стекнување на сертификат за титулата во станот.

заклучок

Анализата на пазарот на домување во Русија открива некои позитивни трендови. Ова е забележано и нејзините признати аналитичари, особено професорот на Универзитетот. Плеханов Генадиј Моисеевич Стерн. Прво, државната политика за регулирање на цените дава видливи резултати.

На долг рок, постепено се стабилизира цените со ориентација кон нивното ниво пред кризата, што е навистина економски оправдано. На краток рок, постои тенденција да стагнира (што значи флуктуација на цените околу пондерираниот просек за +/- 2,5%). На проценката на станови влијае на стабилен девизен курс на рубљата: веќе е вообичаено дека цените за нив станаа "рубља". Во голема мера, хипотекарниот пазар го засилува пазарот на домување. На пример, во 2012 година, населението издаде хипотекарни заеми во вредност од повеќе од 1,0 трилиони. Рубли.

Меѓутоа, ако ја игнорираме оваа апсолутно позитивна динамика кон безбедноста на пазарот на недвижнини, треба да ги забележиме ризиците што произлегуваат при купување станови без посредници. Често непрофесионалци не знаат одредени нијанси за купување и продавање стан. На речник на специјалисти таквите трансакции се нарекуваат "незаштитени". Со оглед на исклучителната важност на почитувањето на правниот аспект на купување и продавање, силно препорачуваме да контактирате со професионалци за недвижнини. Без разлика дали продава стан кој е помал од 3 години, или друг купување и продажба на станови, сепак надоместокот за работа на специјалистите ќе биде по неколку редови поевтин од ризикот од директна загуба.